Makler darf nicht in der Komfortzone bleiben - Innovationen gehen nur gemeinsam – Research: Dominierende Generation Babyboomer

Spiegelfeld: „Auch wenn wir auf Boom-Jahre zurückblicken und uns noch immer in einer Hochphase befinden, darf die Branche nicht in der Komfortzone bleiben, denn diese ist oft trügerisch.“ Das klassische Maklergeschäft verändert sich, Softwarelösungen und Technologie allein genügen nicht. Es braucht eine innovative, nachhaltige Branchenkultur die Kunden vermittelt wird. „Entscheidend sind die Menschen, denn eine hochwertige Dienstleistung ist nicht ersetzbar“, sagt Spiegelfeld. Wichtig sei eine sachliche Beratung, egal ob für Abgeber oder Suchende einer Immobilie. „Viele sind mit der Fülle an digitalen Angeboten überfordert, und es wird auch nicht billiger, selbst wenn provisionsfrei draufsteht“, sagt Spiegelfeld. Es gäbe viele Vordenker in der Immobilienbranche, aber es brauche noch mehr davon. Kunden werden anspruchsvoller, Vernetzung und Ausbildung sind große Kostenblöcke, die nichts kosten sollen. Das werde auf Dauer schwierig sein.

Maklermonitor zu Wohnimmobilien 1. Quartal 2019

Der Preisanstieg ist abgeflacht, aber die Nachfrage nach Eigentums- und Mietwohnungen ist in den Städten ungebrochen hoch. Im Vergleich zu 2018 haben sich die Preise am oberen Niveau eingependelt. In den Regionen steigt das Interesse am Kauf von Einfamilienhäusern und damit die erzielbaren Preise deutlich weiter, wie der Maklermonitor 1.Quartal 2019 zeigt. Gründe seien das mangelnde Angebot an Baugrundstücken, aber auch der stark verteuerte Bau eines Eigenheims. Die Grundstücksuche ist immer noch auf einem hohen Niveau, die Preisentwicklung gegenüber dem Vorjahr gleichgeblieben.

Private spekulieren mit ihrer Wohnimmobilie

Es war schon immer so, dass Private den finanziellen Wert höher einschätzten als der Profi. Das war meist durch die emotionale Bindung an das Eigenheim begründbar, der Preis wurde dann vom Markt geregelt. In den letzten Jahren hat bei Privaten eine richtiggehende Spekulation begonnen, ergibt die Befragung der Immobilienring-MaklerInnen im 1. Quartal 2019. Beflügelt von Medienberichten werden oft unverschämte Preise veranschlagt, die nichts mit einem realen Markt- und Immobilienwert gemeinsam haben. „Unsere MaklerInnen versuchen auf die Abgeber entsprechend einzuwirken. Leider zieht das meist den Verlust des Auftrages nach sich“, erklärt Spiegelfeld. Außerhalb des Immobilienrings gäbe es viele Makler die ihrer Aufklärungspflicht nicht nachkommen und jeden Auftrag annehmen. „Die Transaktionspreise unterscheiden sich meist stark von den Angebotspreisen. Diese werden vom Abgeber gerne ausgeblendet“, sagt Spiegelfeld weiter.

Bausubstanz des Wiener Zinshauses erhalten

„Es ist schade um den sanierten Altbau und das Geld das investiert wurde“, resümiert Spiegelfeld. Substanz, die in den letzten 15 Jahren erneuert wurde, werde in den nächsten zehn bis 15 Jahren verschwinden. Grund dafür sei, dass ein Wohngebäude durch Parifizierung besonders viele Miteigentümer habe. Diese haben ihre Wohnung um einen hohen Preis erworben und meist keine finanzielle Kraft für Rücklagen mehr. „Es werden keine Rücklagen für Erneuerungen getätigt und es ist besonders schwer Einigkeit zu notwendigen Entscheidungen zu erzielen“, warnt Spiegelfeld. „Früher wurden Zinshäuser nach Ertrag gekauft, heute nach Quadratmeter“, so Spiegelfeld weiter. Gebe es nur einen Eigentümer, sei dieser im Normalfall daran interessiert ein schönes Haus zu haben und zu erhalten. Bei 30 Miteigentümern sehe die Situation ganz anders aus, ein Wertverfall sei vorprogrammiert, dafür müsse dringend nach Lösungen gesucht werden.

Einschränkende Gesetzgebung in Salzburg

Baugrundstücke sind in Salzburg seit Jahren Mangelware. Eine neue Gesetzgebung sieht nun für die Bebauung Einschränkungen vor. „Jeder der seine Grundstücke bis dato nicht umgewidmet hat, kann an der aktuellen Preisrallye nicht mehr teilnehmen“, sagt Andreas G. Gressenbauer, Vizepräsident des Immobilienring Österreich. Um leistbaren Wohnbau voranzutreiben, müssen künftig 2/3 des Grundstückes mit geförderten Wohnungen bebaut werden. „Das kommt zwar einer Enteignung gleich“, sagt Gressenbauer, „aber die Wohnungsnot in Salzburg ist groß. Da muss es Eingriffe seitens der Gesetzgebung geben. Freier Wettbewerb regelt leider nicht immer alles zum Besseren“, so Gressenbauer weiter.

Keine "guten" Preise für Altstadtwohnungen und Penthouse Wohnungen

In Salzburgs Altstadt wird es immer schwieriger gute Preise bei der Miete zu erzielen. Erschwerte bis kaum mögliche Zufahrt mit dem Auto und mangelnde Parkplätze zeigen ihre Auswirkungen. Der Kleinwohnungsmarkt war in Salzburg bisher praktisch nicht vorhanden, dieser werde sich in den kommenden Jahren für Innenstadtlagen entwickeln, um Anlagestrategien abzudecken, meint Gressenbauer. Außerhalb der Innenstädte haben sich im mittleren Segment der 3-4 Zimmer-Mietwohnungen die Preise stabilisiert. Diese sind praktisch vermietet bevor sie auf den Markt kommen. Im Neubau werden Wohnungen noch immer zu Höchstpreisen angeboten. Gressenbauer: „Allerdings sind Penthäuser in hoher Preislage nur mehr selten gefragt. Wenn Luxusbereich, dann in Grünlage.“

50% Aufschlag ohne Immobilienwert zu verbessern ist Scharlatanerie

Künstliche Preistreiberei in Salzburg, konstatiert Gressenbauer einem Makler, der erst seit Kurzem am Salzburger Markt agiert. Als Beispiel nennt er ein Objekt das binnen zwei Jahren 50% teurer wieder am Markt angeboten wird, obwohl weder an der Immobilie noch im Umfeld wertsteigernde Entwicklungen stattgefunden haben. Gressenbauer bezeichnet diese Vorgangsweise als äußerst unseriös und nicht argumentierbar, schon gar nicht für einen zertifizierten österreichischen  Makler. „Mitglied in einer renommierten Interessensvertretung zu sein genügt nicht“, so Gressenbauer.

Preisschub in Kärnten

Während die Städte in den meisten österreichischen Bundesländer bereits seit Jahren hohe Nachfrage und Preissteigerungen verzeichnen, gab es in Kärnten, mit Ausnahme der exklusiven Lagen keine großen Sprünge, berichtet Gerhard Barta, Vorstandsmitglied im Immobilienring Österreich. Nun hat die Preiswelle auch Klagenfurt und Villach erreicht. Eine 3-4 Zimmer-Eigentumswohnung im Neubau in Grünlage kostet in etwa 350.000 Euro – eine Größenordnung die mit einem Einfamilienhaus vergleichbar ist. Mit Ausnahme von schönen alten Villen, werden Wohnungen im Altbau, in Klagenfurt oder Villach, wenig nachgefragt. Auch in Kärnten werden Städte und Orte bevorzugt, weil die Infrastruktur besser ist. Die Ausdünnung der letzten Jahrzehnte und mangelnde Investition in die öffentliche Infrastruktur rächt sich nun, so Barta weiter. Die Eigentumsquote bei Hochpreisniveau zu steigern sei schwierig, meint Barta weiter.

Schmerzhafter Prozess für Gewerbe- und Handelsflächen

Klagenfurt und Villach sind Handelsstandorte und verfügen aktuell über zu viele Gewerbeflächen, aber über ein zu geringes Wohnungsangebot. Eine ähnliche Situation, in der andere Großstädte bereits vor vielen Jahren standen. Verödung der Zentren und fehlende Parkplätze führen zunehmend zu rückgängigen Umsätzen der Geschäfte. Filialisten gehen mit ihren Standorten in die Außenlagen. Gleichzeitig werden die Mieten auch in B- und C-Lagen teurer, Fluktuationen sind nicht mehr aufzuhalten, renommierte Händler verlassen die City. „Kleine Flächen gehen an Kebab&Co sowie Wettbüros. Die Attraktivität als Handelsstandort ist verloren, der Verfall der Einkaufsstraßen ist auch in diesen Kärntner Städten nicht mehr zu stoppen“, sagt Gerhard Barta.

Späte Heirat ist en vogue - 20% aller Trauungen von Babyboomern 

Vor Beginn des neuen Jahrtausends waren späte Hochzeiten noch eine Seltenheit. „In den letzten Jahren hat sich, fast unbemerkt, ein neuer Trend herauskristallisiert. Die Babyboomer heiraten noch einmal“, sagt Baidinger. Rund 8.800 Ehen pro Jahr werden aktuell in der Altersgruppe der 45-64-jährigen geschlossen. Das entspricht einem Anteil von 20% aller Trauungen. Für über die Hälfte der 17.600 heiratenden Babyboomer ist es zumindest der zweite Anlauf. 

Dominierende Generation

Die Geburtenjahrgänge von etwa Mitte der 1950er Jahre bis Mitte der 1970er Jahre zählen zu den stärksten nach Ende des zweiten Weltkrieges. Sie wurden völlig anders sozialisiert als die Jahrgänge davor und danach. „Diese Generation ist in einer Zeit des Aufbruchs und langer Phase des Wirtschaftswachstums, Ausbau des Sozialstaates, Bildungsexpansion, im Grenzbereich autoritärer und antiautoritärer Erziehung aufgewachsen. Sie hat aber auch bereits die ersten Phasen ökonomischer und ökologischer Krisen wie beginnende Arbeitslosigkeit, die Ölkrise oder auch politisches Wettrüsten erlebt,“ erläutert Studienautorin Andrea Baidinger, die den aktuellen Research für den Immobilienring Österreich durchführte. Umweltprobleme rückten in den Fokus, traditionelle Strukturen wurden aufgebrochen. „Die Babyboomer werden länger und anders leben und wohnen als die gleiche Altersgruppe der Generation davor“, so Baidinger weiter. 

900.000 übersiedeln innerhalb von 5 Jahren

Es ist eine Bevölkerungsgruppe die so mobil ist, wie keine altersgleiche Generation vor ihr. „Über 35 Prozent, etwa 900.000 Babyboomer, sind in den letzten fünf Jahren in ihre gegenwärtige Bleibe gezogen“, berichtet Baidinger aus der Untersuchung. „Das entspricht in etwa 700.000 privaten Haushalten“, führt Baidinger aus. Rund zehn Prozent (257.000 Personen) planen innerhalb der nächsten zwei Jahre einen Wohnungswechsel. Das betrifft 200.000 private Haushalte.

Eigentumswohnung ersetzt Einfamilienhaus

Um die 200 Quadratmeter Wohnfläche im Eigenheim war, vor allem in den Regionen, ein Zeichen des Wohlstands. Nun sind die Kinder aus dem Haus, Sanierungsbedarf steht an, die Erhaltungskosten sind hoch. „Wir beobachten schon seit Jahren auch über den IR Maklermonitor die Tendenz, dass 2,5 Zimmer-Wohnungen mit guter öffentlicher Anbindung und vor allem guter Infrastruktur in Fußnähe, von Paaren über 40 teilweise noch mit Kindern, gesucht werden.“

Prognose 2030: 44 Prozent der Haushalte von Babyboomern bewohnt

Die Bevölkerungsgruppe der 45 bis 64-Jährigen stellt aktuell mit rund 2,5 Millionen Personen ein knappes Drittel der österreichischen Bevölkerung dar und wird sich bis 2030, laut Prognose (Statistik Austria) um drei Prozentpunkte (360.000 Personen) verringern.  Die Babyboomer werden 44 Prozent der privaten Haushalte bewohnen, zwei Drittel davon in Mehrpersonen-Haushalten (1,3 Millionen).

Viele unterschiedliche Lebensphasen in einer Generation

Die Jahrgänge der Babyboomer-Generation war häufiger als die Jahrgänge vor ihnen von Brüchen in der Erwerbsbiografie, prekären Arbeitsverhältnissen und Zeiten der Arbeitslosigkeit betroffen. Mehrheitlich leben diese im traditionellen Modell der Kernfamilie, doch die Scheidungsrate hat wirtschaftliche Folgen. Baidinger: „Scheidung und Kinder sind ein Indikator, dass es auch nach vielen Jahren oft keinen, ausreichenden finanziellen Polster gibt.  Das bedeutet keine großen Ersparnisse für sich selbst und kein Geld das später vererbt werden kann.“

Erweiterte Lebensformen

Menschen rund um 50 (+/- 10 Jahre) sind aufgrund ihrer vielfältigen Lebensformen und -konstellationen schwierig einzugrenzen. So kommt man gerade bei dieser Generation schwer an die Bedürfnisse heran. Finanziell sorglos sind in dieser Altersgruppe meist Kernfamilien, wo beide Partner verdienen und Paare ohne Kinder die beide über ein eigenes Einkommen verfügen. Nach den Patchworkfamilien gibt es auch die Patchwork-Grannys, wo das Paar als gemeinsame Großeltern gegenüber den Enkelkindern des Partners fungiert.

Rückfragehinweis: Pressestelle Immobilienring Österreich

andrea.baidinger bauen wohnen immobilien Kommunikationsberatung GmbH A-1060 Wien, Haydngasse 21, Tel +43-1-904 21 55, agentur@bauenwohnenimmobilien.at

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