Sharing-Plattformen verändern Wohnungsmarkt in Europa, Erste transparente Immobilienplattform für Österreich

„Der Höhenflug der Immobilienpreise hätte sich schon seit einigen Jahren abschwächen müssen, aber das Gegenteil war der Fall. Grund für uns sich damit näher zu befassen“, sagt Georg Spiegelfeld beim Pressegespräch. Der von Andrea Baidinger bauen wohnen immobilien Kommunikationsberatung durchgeführte Research führt Daten europäischer und österreichischen Hauptstädte zusammen.

 Businessmodell Kurzzeitvermietung Privatwohnung

So zeigt eine der Plattformen die auf Wohnungskäufer oder Investoren abzielt, mit ihren Analysetools weltweit die unterschiedliche Performance von Städten zur Erzielung besonders hoher Rendite zur Kurzzeitvermietung von Wohnungen auf.  Ein Businessmodell für Anleger, die dabei erfahren in welcher Stadt, mit welchen Vermietungsleistungen zu rechnen ist, wenn die Wohnung auf der weltweit größten Sharing - Plattform gelistet ist. Daten wie die zu erwartende  Auslastung, Jahresertrag, Preisgestaltung etc. können dabei  „real time“ abgerufen werden. Serviceunternehmen bieten Unterstützung wie mit Hausverwaltungen Deals geschlossen werden können, um vor den Beschwerden von Nachbarn geschützt zu sein, die mit den Kurzzeitvermietungen in ihrem Haus nicht einverstanden sind. Andere bieten die optimale Einrichtung an oder nehmen Interessenten gleich das gesamte Prozedere der Betreuung der Wohnungen inklusive der Kurzzeitmieter ab.

 Österreichs Landeshauptstädte im Vergleich

Zwischen 55 und 75 Prozent der gelisteten Objekte in den österreichischen Landeshauptstädten werden als ganze Wohnungen angeboten. Das sind allein in Wien rund 5.500 Wohnungen. Ausnahme ist St. Pölten, Niederösterreichs Landeshauptstadt ist in den Listings nicht vertreten. „Gemessen an der Anzahl der Haushalte haben diese Wohnungen die komplett kurzzeitvermietet werden in Wien, Salzburg und Innsbruck je rund 0,7 Prozent, in Bregenz sogar 1,5 Prozent Anteil“, erläutert Baidinger. Die Umsatzprognose bewegt sich im Durchschnitt von 500 bis über 2.500 Euro monatlich. Der höchste Preis ist in Salzburg erzielbar, gefolgt mit einer Differenz von rund 500 Euro, von Wien, Innsbruck und Bregenz. Die höchsten Wachstumsprognosen für den erzielbaren Umsatz werden für Innsbruck mit fast 200%, Klagenfurt mit 160% und Linz mit 130% berechnet. Rund die Hälfte der Gastgeber bietet über die größte Sharing-Plattform mehrere Wohnungen an.

 5.500 Wiener Wohnungen auf der größten Sharing - Plattform

Allein in Wien beträgt die Zahl der angebotenen „ganzen Wohnungen“ auf der größten Sharing – Plattform fast 5.500. Die Listings zeigen anhand der Einrichtung, Verfügbarkeit und in rund 50% der Fälle, den gleichen „Gastgeber“ für mehrere Wohnungen deutlich, dass fast alle der angebotenen Objekte nur für diesen Zweck verwendet werden. Für Salzburg sind rund 500, Graz 400, gefolgt von Innsbruck mit mehr als 300 und Bregenz 200 „ganze Wohnungen“ zu finden.  Stichproben über alle größeren Sharing – Plattformen zeigten auch, dass eine große Anzahl der Wohnungen auf mehreren Plattformen gelistet ist. „Bei zumindest der Hälfte der Objekte fungiert ein Gastgeber für mehrere Wohnungen, 2/3 aller Objekte werden als ganze Wohnung und die meisten auf mehreren Plattformen angeboten“, resümiert Baidinger den Research für den IR.

 Neue Spielregeln notwendig

  „Diese Zahlen geben einen Hinweis, dass dem klassischen Wohnungsmarkt einige Tausend Wohnungen fehlen, weil diese als Profi - Investitionsobjekte in einem rechtlichen Graubereich verwendet werden. Dazu kommt, dass nicht nur in Wien, sondern in fast allen europäischen Städten seit Jahren ein nicht zu stoppender Preishöhenflug im Gange ist“, sagt Spiegelfeld. In Ostösterreich, mit Fokus auf Wien, ist laut IR Maklermonitor nicht nur eine weiterhin steigende Nachfrage für Mietwohnungen zu beobachten, sondern auch ein signifikanter Preisanstieg bei Eigentumswohnungen. „Mit der Digitalisierung und dem Einsatz von Algorithmen für Investitionsentscheidungen verändert sich der Immobilienmarkt. Wir brauchen dringend neue Spielregeln, damit es am Ende des Tages nicht ganz viele Verlierer gibt“, meint Spiegelfeld. Grund für den Immobilienring IR sich intensiv mit den Veränderungen zu befassen und neue Modelle zu entwickeln.

 Häusermarkt im Westen wieder gefragt

Im Westen Österreichs zeigt der IR Maklermonitor eine steigende Nachfrage nach Einfamilienhäusern und damit einhergehend weiter anziehende Immobilienpreise. „Wenn nach so vielen Jahren stetig steigender Preise noch immer keine Sättigung eingetreten ist, kann das nicht nur die Folge einer wachsenden Bevölkerung sein. Es war uns klar, dass der Kauf von Wohnimmobilien, zu weit über dem Marktwert liegenden Preisen, offensichtlich nicht nur dem Eigenbedarf gewidmet ist“, sagt Andreas G. Gressenbauer. Die Sharing – Plattformen wirbeln nicht nur das Hotelgewerbe durcheinander, sondern nehmen auch Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt.

 40% Wertzuwachs für Salzburger Einfamilienhaus

Gressenbauer zeigt die Vorgangsweise anhand eines Einfamilienhauses aus den 1930er Jahren in Salzburg Stadt auf. Dieses kann über reguläre Langzeitvermietung ein Volumen von rund 50.000 Euro erwirtschaften. Mit diesem Hintergrund wäre ein Kaufpreis von 1,6 Millionen Euro zu erhalten. Der Besitzer vermietet dieses Haus seit zwei Jahren über die größte Sharing – Plattform, erzielt damit rund 85.000 Euro pro Jahr, das Einfamilienhaus ist aufgrund der hohen Rendite nun bereits um 2,8 Millionen Euro zu verkaufen. Gressenbauer: „Mit diesem Geschäftsmodell der Kurzzeitvermietung, ist nach derzeitiger Gesetzeslage und völlig regulärer, finanztechnischer Abwicklung innerhalb von zwei bis drei Jahren eine Preissteigerung von 40 Prozent für ein Einfamilienhaus zu erzielen.“ Es ist dabei auch eine Methode, die dem Eigentümer kaum Investment abverlangt. Gressenbauer: „Die Einrichtung dient in erster Linie zur Behübschung, es gibt kaum Erhaltungsmaßnahmen. Es werden auch Souterrains vermietet, die zur regulären Vermietung nicht angeboten werden dürfen. Damit erhöht sich der Ertrag bei einem Haus mit zwei Wohnungen gleich um 70 Prozent.“

 Vermietungsleistung für Sharing – Wohnungen explodiert in Europa seit 2014

„2014 kam der große Break“, so Baidinger. Die angegebene Vermietungsleistung von gesharten Wohnungen in Österreichs Landeshauptstädten steigerte sich zwischen 2014 um 2015 um mehr als das Doppelte. In der Zeit von 2015 bis Ende 3. Quartal 2017 legte die Vermietungshäufigkeit noch einmal bis zum Dreifachen zu. Ident verlief die Situation in den europäischen Städten Wien, Kopenhagen, Amsterdam, Brüssel, Berlin, Paris, Rom, Barcelona, Athen, Venedig. Absolut andere Szenarien für 2014-2017 in Dublin mit einem Plus von über 800%, in London plus 600% und Madrid plus 500%. „Die Kurzzeitvermietung ist in den meisten europäischen Städten profitabler als reguläre Mietverträge abzuschließen“, sagt Spiegelfeld. „Jede Wohnung die regelmäßig und dauerhaft für Kurzzeitmieten angeboten wird, ist weg vom Wohnungsmarkt. Konsequent weitergedacht, fehlen diese künftig auch im Portfolio der Vermietungsmakler“, so Spiegelfeld weiter.

 Neue, transparente Immobilienplattform für Österreich

Ab Frühjahr 2018 werden, von wenigen Ausnahmen abgesehen, alle Makler die ihre Objekte auf der neuen, österreichischen Immobilienplattform listen, Zugriff auf alle anderen Objekte der Maklerkollegen haben. Im anglo-amerikanischen Raum ist diese Praxis unter dem Begriff Multi-Listing System (MLS) branchenüblich. Makler in Kanada oder den USA haben keine Bedenken ihre Objekte anderen Maklerkollegen offen zu legen, da der Vorteil einer größeren Auswahl und schnelleren Verwertung für diese überwiegt. Der Immobilienring IR hat mit diesem System seit zehn Jahren Erfahrung, da dieses bereits Basis bei der Gründung des IR war. „Makler mit einer übergreifenden, transparenten Zusammenarbeit könne nur gewinnen, Alleingänge bringen keinen dauerhaften Erfolg“, resümiert Georg Spiegelfeld

Testbetrieb startet im März 2018, WKÖ und ÖVI als Partner

„Wir haben vor zwei Jahren begonnen auszuloten, ob dieses System auch für alle Makler in Österreich durchführbar ist. Dazu mussten zuerst alle nötigen rechtlichen und organisatorischen Rahmenbedingungen ausgearbeitet werden“, so Spiegelfeld. Nun wird gemeinsam mit der Wirtschaftskammer Österreichs (WKO) und dem Österreichischen Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) als Partner, eine Gesellschaft zum Betrieb dieser neuen, transparenten Immobilienplattform, die von allen Maklern genutzt werden kann, gegründet. Die Testphase soll im März 2018 aktiviert werden, ab dem Frühsommer ist der operative Start geplant.

P2P-Basis statt zentrale Datenbank

P2P, stehe fachlich für „peer to peer“, wird von Spiegelfeld und Gressenbauer auch als „Partner zu Partner System“ verstanden. Die technischen Voraussetzungen werden mithilfe mehrerer Softwareanbieter bis Februar 2018 abgeschlossen sein“, sagt Spiegelfeld. Der Datenaustausch ermöglicht es Makler, Objekte einzusehen und auch zu vermitteln. Wo Spezialkenntnisse erforderlich sind, müssen nähere Details beim Makler der das Objekt eingestellt hat angefordert werden. Grundsätzlich kann jeder Makler in Österreich an der Plattform teilnehmen, für die es vom Start weg klare Spielregeln gibt, die eingehalten werden müssen.

Immobilienring IR

Die Immobilienring IR Mitgliedsbetriebe sind selbstständige Unternehmen, die sich als Verein konstituiert haben. Sie arbeiten unter einer gemeinsamen Auffassung des Qualitäts-anspruches sowie der Verantwortung gegenüber ihren Klienten und sind kein Franchise-System. Um dem Immobilienring IR beizutreten, müssen Makler mindestens fünf Jahre am Markt tätig sein, über einen fixen Bürostandort mit professioneller Bürostruktur verfügen, eine Maklerkonzession besitzen sowie eine Haftpflichtversicherung gegen Vermögensschäden und natürlich dem Maklerehrenkodex verpflichtet sein. Die Aufnahme von EPU’s ist grundsätzlich in den Statuten nicht vorgesehen. Österreichs größtes Maklernetzwerk zählt über 60 Kanzleien und mehr als 400 Immobilienexperten auf über 80 Standorten in Österreich zu seinen Mitgliedern. Die Online-Immobilienbörse www.ir.at mit über 5.000 Objekten ist eines der größten Immobilienportale Österreichs.

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