Trends Herbst 2016
Trotz einer ungebrochen hohen Nachfrage nach Mietobjekten setzen Wohnungssuchende auch ganz klare Preisobergrenzen, die ihren persönlichen Budgets entsprechen. Die passende Infrastruktur im Wohnungsumfeld ist dabei eine Selbstverständlichkeit geworden. Diese Entwicklung ist österreichweit zu sehen, bestätigt der aktuelle IR Makler Monitor. Wohnungen und Häuser, egal ob Miete oder Eigentum, haben es im Hochpreissegment schwer. Suchaufträge könnten sich auch in Österreich zu einer neuen Marktnische entwickeln. Dafür beauftragen Klienten Immobilienmakler gezielt für eine passende Objektsuche nach einem persönlichen Profil. „Zur Entwicklung neuer Marktnischen brauchen wir Makler die Teamplayer sind. Innovative, serviceorientierte Makler die untereinander kooperieren“, betonte Georg Spiegelfeld, Präsident des Immobilienring IR, bei einem Pressegespräch am 12. Oktober 2016 in Wien.
Es hat sich schon lange abgezeichnet und wurde wiederum vom aktuellen IR Makler Monitor bestätigt: die Zeit hochpreisiger Wohnimmobilien, ob Eigentum oder Miete, ist definitiv vorbei.
Imaginäre Deckelung bei Mieten
Dazu geht der Trend österreichweit weiterhin klar in Richtung Mietwohnungen. Nicht nur in Ostösterreich, sondern auch im Westen, der stark vom Eigentumssegment dominiert ist, machen Mietwohnungen die meisten aller Immobilienanfragen aus. Objekte die auf den Markt kommen, sind in kürzester Zeit vermietet. Mit einer Ausnahme, so Spiegelfeld: „2.000 Euro Brutto – Miete ist eine imaginäre Obergrenze. Nur wenige Menschen haben das Budget dafür.“
Inklusive Nahversorgung und Verkehrsanbindung
Andreas G. Gressenbauer, Vizepräsident des Immobilienrings, bestätigt diese Entwicklungen am Mietmarkt. „Auch im Westen Österreichs werden vorwiegend Mietobjekte inklusive Nahversorgung und Verkehrsanbindung gesucht, die dem eigenen Budget angepasst sind“, meint Gressenbauer. Salzburgs Mietpreise sind im Vergleich zum Vorjahr etwas zurückgegangen und bewegen sich bei 60m²-Wohnungen +/- 13 Euro pro m².
Keine Kompromisse beim Kauf
„Bei Eigentumswohnungen entscheidet nicht mehr nur die Lage. Gute Bauqualität sowie moderne Ausstattungsstandards wie Raumkühlung und Lifte sind heute unabdingbar “, resümiert Spiegelfeld. Mit diesen Voraussetzungen sind innerhalb des Wiener Gürtels Preise von etwa 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielbar, außerhalb des Gürtels rund 7.000 bis 8.000 Euro. Auch das Sicherheitsgefühl spielt beim Kauf einer Wohnimmobilie eine Rolle. „Wenn in der Umgebung eines Wohnobjektes etwas passiert, wirkt sich das unmittelbar auf den Preis aus“, so Spiegelfeld. Generell ist zu beobachten, dass Käufer hohe Anforderungen stellen und sehr klare Vorstellungen haben. „Nur bei sogenannten Schnäppchenobjekten sind Käufer gewillt, Kompromisse zu machen“, sagt Spiegelfeld.
Baugründe knapp in Salzburg
Die Zeiten von Hochpreisobjekten im Eigentumssegment sind auch in Salzburg vorbei. Erstbezugspreise bewegen sich zwischen 5.000 und 7.000 Euro pro Quadratmeter, alles darüber ist eher Seltenheit. Der Mangel an Baugründen zu erschwinglichen Preisen erschwert den Wohnungsbau. Gressenbauer wünscht sich Maßnahmen zur Baulandmobilisierung, damit wieder eine adäquate Preisgestaltung für Wohnungen möglich wird.
Leerstände wegen unrealistischer Preise
Im Eigentumssegment sind hohe Preise seltene „Ausreißer“ geworden. „Liebhaberobjekte, die dank bestimmter Besonderheiten einen Seltenheitswert haben, können natürlich hohe Preise erzielen. Standard-Eigenheime hingegen können nicht die Preise von Top-Immobilien erzielen“, sagt Spiegelfeld. Abgeber haben oft Preisvorstellungen die 30 bis 40 Prozent über dem Marktwert liegen. Das hat zur Folge, dass viele Immobilien etwa im 8. oder 19. Wiener Bezirk leer stehen. Die Preisempfehlungen von IR Maklern, die sie aufgrund von Erfahrung und einer realistischen Markteinschätzung erstellen, stoßen oft auf mangelndes Verständnis. So kommt es auch öfter vor, dass diese den Auftrag zur Verwertung nicht erhalten. „Der Mensch neigt dazu, unseriösen Versprechungen anstatt realistischen Markteinschätzungen zu glauben“, so Spiegelfeld und empfiehlt standardisierte Gutachten einzuholen. Abhängig vom Wert des Objekts können diese zwischen 200 und 1000 Euro kosten.
„Ladenhüter“ Gründerzeitvillen in Wien
Auf dem Markt befinden sich derzeit auch viele Villen in den Wiener Grünbezirken Hietzing, Währing, oder Döbling. Diese bürgerlichen Häuser aus der Jahrhundertwende befinden sich seit Generationen im Besitz von Familien und sind meist keine Luxusvillen. Denn viele der Objekte sind wegen der hohen Instandhaltung und der Betriebskosten stark sanierungsbedürftig. Auch entsprechen viele dieser Häuser nicht den heutigen Wohnstandards mit optimaler Raumklimatisierung oder Barrierefreiheit. Spiegelfeld: „Viele Besitzer denken ähnliche Erlöse erzielen zu können wie topsanierte oder neue Villen in der Nachbarschaft.“ Aus diesem Grund entwickeln sich solche Immobilien zu richtigen „Ladenhütern“. „Immer öfter werden seriöse Makler mit völlig unrealistischen Preisvorstellungen von Verkäufern bzw. Abgebern konfrontiert“, meint Georg Spiegelfeld. „Wenn ein Besitzer verkaufen will und dem Makler einen bestimmten Preis nennt, der sofort akzeptiert wird, sollten bei dem Besitzer die Alarmglocken läuten. Ein Makler muss kritisch sein und überprüfen, ob der Preis auch zu erreichen ist. Das macht die Kompetenz eines lokalen Maklers aus. Innerhalb des Immobilienrings können wir auf Vergleichswerte unter den IR-Mitgliedern zurückgreifen, einen realistischen Marktwert ermitteln und damit die Verwertungszeit so kurz wie möglich gestalten“, so Spiegelfeld.
„Ladenhüter“ Luxusvillen auf teurem Grund
In den Wiener Grünbezirken Währing und Döbling wurden in den letzten Jahren neue Wohnobjekte auf sehr teuren Grundstücken ehemaliger Weinbaubetriebe errichtet. Diese wurden sehr aufwändig und auf hohem Standard erbaut. Um alle Errichtungskosten zu decken, liegen diese Immobilien über dem Marktwert, mit der Folge, dass viele von diesen schwer verwertbar sind. „Interessenten für diese hochwertigen Immobilien haben eine gute Auswahl und auch Chancen auf einen guten Preis, wenn sie die nötige Geduld haben“, so Spiegelfeld.
Marktnische Suchaufträge
Kunden, die Makler beauftragen, Immobilien nach ihren persönlichen Kriterien zu suchen, sind in Ländern wie den USA bereits marktüblich, aber in Österreich nur vereinzelt zu finden. „Nur wenige Maklerkollegen können diese Dienstleistung anbieten. Denn eine personalisierte Suche ist kein schnelles Geschäft, sondern sehr arbeitsintensiv und man muss gut auf den Suchenden eingehen können. Wir müssen uns als Makler über veränderte Anforderungen der Kunden Gedanken machen. Die Wohnungstüre auf- und zusperren genügt schon lange nicht mehr um als Immobilienmakler am Markt bestehen zu können“, meint Andreas Gressenbauer. Die Vorteile für Kunden liegen klar auf der Hand. Statt zahlreiche Suchplattformen zu durchforsten, bekommen sie vom beauftragten Makler eine engere Auswahl zusammengestellt, die ihren Wohn- und Preisansprüchen entspricht. „Hier öffnet sich eine Marktnische für Makler, die auf veränderte Kundenwünsche reagieren können“, ist Gressenbauer überzeugt. Die besondere Stärke des Immobilienrings ist die Vernetzung aller 60 teilnehmenden Maklerkanzleien, die ihr gesamtes Know-how zu diesem Zweck einbringen können. Mit Suchaufträgen könnten lokale Makler auch international reüssieren, wenn sie z.B. für Expats auf Immobiliensuche gehen.
Einer für alle, alle für einen
Der Immobilienring hat vor einigen Jahren, dank seiner Erfahrung mit der eigenen Plattform von vernetzten Mitgliedskanzleien mit rund 400 Maklern, bereits große Schritte in Richtung sogenannter Multi-Listing Services (Immobilienplattformen für Makler, die über eine Datenbank Zugriff zu den Objekten anderer Makler haben) gemacht. „Wir haben ausgelotet, ob wir dieses System auch in Österreich implementieren können und freuen uns, dass nun die Wirtschaftskammer dieses unterstützt. Bis Jahresende sollen die nötigen rechtlichen und organisatorischen Rahmenbedingungen erarbeitet werden, wie dieses System auch in Österreich anwendbar gemacht werden kann“, freut sich Spiegelfeld über den Erfolg der IR-Initiative.
Im anglo-amerikanischen Raum ist diese Praxis branchenüblich. „Makler in Kanada oder den USA haben keine Bedenken ihre Objekte anderen Maklerkollegen offen zu legen. Der Vorteil größerer Auswahl und schneller Verwertung überwiegt“, erklärt Gressenbauer. Ausgetauscht wird, wenn etwa ein Kunde eine Immobilie in einer anderen Stadt, einem anderen Bundesland oder Ausland sucht oder Spezialisten gebraucht werden. „Sich in die Karten schauen zu lassen und dabei auch ein gutes Geschäft zu machen, ist in Österreich fast noch ein Kulturschock“, reüssiert Spiegelfeld neun Jahre nach Einführung und meint: „Grundsätzlich können Makler mit einer übergreifenden und transparenten Zusammenarbeit nur gewinnen, Alleingänge sind Schnee von gestern.“
Immobilienring IR
Der IR Immobilienring Österreich ist ein unabhängiges Netzwerk von führenden österreichischen Immobilien-Treuhändern, zu dem mehr als 60 Kanzleien mit über 400 Immobilienexperten auf über 80 Standorten in ganz Österreich zählen.
Weitere Informationen unter: www.immobilienring.at
Rückfragehinweis: Pressestelle Immobilienring IR Österreich, Andrea Baidinger
andrea.baidinger bauen wohnen immobilien Kommunikationsberatung GmbH A-1060 Wien, Gumpendorfer Straße 83, Tel +43-1-904 21 55, agentur@bauenwohnenimmobilien.at