Generalsanierte Designerwohnung mit Erker & Fernblick | 77,66 m² | 1. OG | 1190 Döbling | provisionsfrei

Generalsanierte Designerwohnung mit Erker & Fernblick | 77,66 m² | 1. OG | 1190 Döbling | provisionsfrei

PROVISIONSFREI  ·  1190 WIEN

TOP 05 — Wiener Altbau, wie man ihn sich vorstellt. Und selten so bekommt.

77,66 m²  ·  1. Obergeschoss  ·  Südseitig  ·  Erker mit Fernblick  ·  Generalsaniert

 

Große Fenster. Hohe Räume. Ein Erker, der das Licht einfängt. Und genau die Ruhe, die ein guter Altbau haben muss.
 

Diese großzügige Altbauwohnung im 1. Obergeschoss eines klassischen Wiener Zinshauses im Herzen Döblings ist kein Standard-Angebot. Sie vereint alles, was einen echten Wiener Altbau auszeichnet – und ergänzt es um eine Sanierung, die man so selten findet: konsequent, hochwertig und mit echtem Gespur für das, was bleiben soll.

ERSTE EINDRUCK

Schon beim Betreten merkt man: Hier wurde nicht einfach saniert. Hier wurde verstanden, was bleiben soll. Helle Räume, klare Linien, warme Töne – kein Überladen, kein Stilbruch. Einfach stimmig.

WOHNBEREICH

Das Herzstück ist der große, südseitige Wohnraum mit dem seltenen Erker: außergewöhnliche Helligkeit, unverbaubarer Fernblick ins Grüne, absolute Privatsphäre – kein direktes Gegenüber, vollkommen uneinsehbar. Sofa, Esstisch, klare Zonen – und trotzdem bleibt alles offen. Genau dieser typische Altbau-Moment, den man nicht planen kann – sondern haben muss.

ZIMMER

Zwei weitere Räume, beide ruhig und gut proportioniert. Das größere Zimmer mit Erker – ideal als Schlafzimmer, großzügig mit angenehmer Raumwirkung. Das kleinere: perfekt als Homeoffice, Gästezimmer oder Kinderzimmer. Kein Raum wirkt verloren. Jeder hat seine klare Funktion.

KÜCHE & BAD

Die Küche ist bewusst vorbereitet, aber nicht vorgegeben. Alle Anschlüsse sind da – die Gestaltung bleibt Ihnen überlassen. Das Badezimmer: reduziert, modern. Walk-In-Dusche, klarer Waschtisch, ruhige Materialwahl. Genau so, wie es heute erwartet wird – ohne den Altbau zu stören.

WAS GEMACHT WURDE

Altbau vorne. Technik dahinter neu. Keine halben Lösungen:

• Fischgrätparkett
• Neue Kasten-Innentüren im Wiener Stil
• Originaler Stuck aufgearbeitet
• Neue Fenster mit 3-fach Verglasung
• Fußbodenheizung in allen Räumen
• Neue Bosch Gastherme inkl. Raumthermostat
• Elektrik komplett erneuert inkl. Verteilerkasten
• Alle Wasser- und Abwasserleitungen neu
• Badezimmer neu umgesetzt
• Küchenanschlüsse inkl. Waschmaschinenanschluss vorbereitet

DIE RAUMAUFTEILUNG

Vorraum mit Kühenbereich  –  13,25 m²

Wohn-/Esszimmer  –  22,24 m²

Zimmer mit Erker  –  24,18 m²

Zimmer  –  10,72 m²

Badezimmer  –  3,93 m²

WC  –  1,23 m²

Gesamt  –  77,66 m²

DAS HAUS

Ein klassisches Wiener Zinshaus – Stiegenhaus mit Schmiedeeisen, Details, die man heute nicht mehr baut. Das Haus entwickelt sich weiter: Dachgeschossausbau in Umsetzung, Fassade und Allgemeinflächen folgen. Lift in Umsetzung, Nutzung via Kostenbeteiligung.

€ 584.600

€ 7.527 / m²

Für den 19. Bezirk ein bemerkenswerter Wert – und gemessen an Ausstattung, Lage und Seltenheit absolut gerechtfertigt.

GEPLANTE MASSNAHMEN & WERTSTEIGERUNGSPOTENZIAL

Im Zuge der Gesamtsanierung des Hauses werden hochwertige Maßnahmen umgesetzt, die den Wohnwert und die Nachhaltigkeit langfristig sichern:

• Fassadensanierung der Südseite
• Neugestaltung und Ausmalung des Stiegenhauses
• Einbau eines Personenlifts

Die Eigentümer beteiligen sich anteilig an diesen wertsteigernden Arbeiten. Für TOP 05 (Nutzwert 72/787) ergibt sich folgender Kostenbeitrag:

• Sanierung Haus allgemein: € 3.300,–
• Einbau Lift: € 4.100,–

Das Dachgeschoss wird ebenfalls ausgebaut – für bestehende Eigentümer entstehen keine zusätzlichen Kosten. Die Fertigstellung der Sanierungsarbeiten ist für 2026 geplant.

INFORMATION

Wir erlauben uns, der guten Ordnung halber darauf hinzuweisen, dass beim Erwerb folgende Nebenkosten anfallen:

• 3,50 % Grunderwerbsteuer
• 1,10 % Eintragungsgebühr
• Kosten für die Errichtung, treuhänderische Durchführung und grundbücherliche Abwicklung des Kaufvertrags

Bei dem Kauf dieser Immobilie fällt keine Maklerprovision an!

Kontakt

Tim Rauter, MBA

tim@herztraum.at  ·  +43 676 44 59 665

Infrastruktur / Entfernungen

Gesundheit
Arzt <50m
Apotheke <400m
Klinik <525m
Krankenhaus <1.575m

Kinder & Schulen
Schule <125m
Kindergarten <300m
Universität <675m
Höhere Schule <475m

Nahversorgung
Supermarkt <325m
Bäckerei <400m
Einkaufszentrum <525m

Sonstige
Geldautomat <525m
Bank <500m
Post <600m
Polizei <800m

Verkehr
Bus <75m
U-Bahn <750m
Straßenbahn <350m
Bahnhof <650m
Autobahnanschluss <675m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap