DO65 | Exklusive Büro-/Praxisfläche mit Garten, Atrium & Geothermie in Bestlage Dornbachs

Wohngeschichte weiterschreiben

Das frühhistorische Gebäude im ehemaligen Dorfkern von Dornbach stammt vermutlich aus der 1. Hälfte des 19. Jahrhunderts und wurde 1869 von Stadtbaumeister Johann Pflaum aufgestockt. Der Architekt, der auch den Hernalser Friedhof entwarf, schuf für das mondäne Vorstadthaus eine romantische Schaufassade, die noch heute begeistert.

Der Bestand wird gefühlvoll saniert und zeitgemäß ergänzt. Ursprüngliche Qualitäten werden freigelegt und um moderne Funktionen, Komfort und Freiflächen ergänzt. Viele Details, Altes und Neues werden gestalterisch zu einem Ganzen integriert.

Durch die technische Ertüchtigung wird der Energiebedarf stark reduziert und Geothermie für Heizen und Temperieren im Sommer nutzbar gemacht.

• 9 Einheiten von 65 – 200 m2
• 3 Gartenapartments
• 1 Büro | Ordination
• Terrassen, Balkone und Gärten jeweils auf Wohnebene
• Bezugsfertig 10/2026

Das Gebäude besteht aus neun individuellen Wohneinheiten. Drei Geschosse befinden sich im historischen Altbau des Stadthauses und werden raffiniert durch ein Split-Level-Geschoss im OG3 und einem neu errichteten Dachgeschoss ergänzt.

Im Erdgeschoss befinden sich Einlagerungsräume für jede Wohnung, ein Fahrradraum und Kinderwagenstellplätze.

Wohngeschosse und Eingangsbereich sind mit einem Lift barrierefrei erschlossen. Jedes Apartment verfügt über großzügige Freiflächen. Je nach Lage im Geschoss begeistern Eigengärten mit Gartenterrassen, Loggien oder Balkone jeweils auf der Ebene des Wohnbereichs und bieten traumhafte Ausblicke in die umliegenden Gärten bis hin zum Schafberg.

www.do65.at

Ausstattung

Nachhaltigkeit - Heizung, Kühlung, Lüftung & Energie

• CO2-freier Betrieb mit Erdwärme möglich
• Warmwasser- und Heizung mit Geothermie
• Naturkühlung über Tiefenbohrungen
• Fußboden- und Wandheizung
• Intelligente Wohnraumbelüftung

Fenster & Sonnenschutz

• Holz-Fenster mit 3-Scheiben Wärmeschutzverglasung
• Grazer Kastenfenster mit Isolierverglasung, nach historischen Plänen
• Außenliegender Sonnenschutz, elektrisch bedienbar

Kommunikationstechnik

• Videogegensprechanlage
• Breitband-Internet-Netzanschlussmöglichkeit für jede Wohnung
• Datenverkabelung
• Postempfangsboxen

Böden & Sanitär

• BAUWERK Eichenparkett Fischgrät naturgeölt
• WINCKELMANS Keramik-Mosaik
• Hochwertige hansgrohe Armaturen
• Regenduschen von hansgrohe mit Ganzglasduschabtrennungen
• Exklusive Sanitärkeramik LAUFEN VAL
• Bad- und Duschwannen von BETTE

Türen

• Wohnungseingangstüren | Eiche, einbruchhemmend WK3
• Innentüren | Doppel- und einflügelig in Holzzargen
• Beschläge | FSB

Terrassen & Balkone

• Jeweils auf Wohn- und Essbereichsebene situiert
• Lärchenbelag
• Wasser- und Stromanschluss

Gärten

• Terrassen mit Lärchenbelag
• Gärtnerisch gestaltet
• Gartenwasser- und Stromanschluss

Fahrräder & Lager

• Einlagerungsabteile mit eigener Stromversorgung
• Kinderwagenstellplätze und Fahrradabstellraum

Lage & Umgebung

Die Dornbacher Straße verbindet urbanes Wohnen mit Natur und zählt zu den beliebtesten Wohnlagen im 17. Bezirk. Zwischen Hernals und Neuwaldegg gelegen, bietet die Umgebung eine ideale Kombination aus guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität.

Die nahegelegenen Weinberge, der Schwarzenbergpark und der Wienerwald laden zu Spaziergängen, Lauf- und Radtouren sowie zur Erholung im Grünen ein. Auch das traditionsreiche Schafbergbad und das Neuwaldegger Bad befinden sich in kurzer Distanz.

Verkehr: Die Straßenbahnlinie 43 ist fußläufig erreichbar und verbindet direkt mit dem Stadtzentrum sowie der U2 Schottentor. Die S45 Hernals bietet eine schnelle Anbindung innerhalb Wiens, künftig ergänzt durch die U5 Hernals.

Einkaufen: Supermärkte, Apotheken, Bäckereien und Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich entlang der Hernalser Hauptstraße und der Dornbacher Straße in unmittelbarer Nähe. Zahlreiche Restaurants, Cafés und traditionelle Heurige prägen das Umfeld.

Gesundheit: Ärzte, Apotheken sowie das Krankenhaus Göttlicher Heiland sorgen für eine ausgezeichnete medizinische Versorgung in der Umgebung.

Sport & Bewegung: Der nahe Wienerwald, der Schwarzenbergpark sowie die umliegenden Grünflächen bieten vielfältige Freizeit- und Sportmöglichkeiten direkt vor der Haustüre.

Bildung: Kindergärten, Volksschulen sowie weiterführende Schulen befinden sich in der näheren Umgebung und sind bequem – zum Teil fußläufig - erreichbar.

TOP 1 Exklusive Praxis-/Bürofläche

Diese außergewöhnliche, barrierefreie 4-Zimmer-Einheit im Erdgeschoss eines stilvoll generalsanierten historischen Stadthauses verbindet repräsentatives Arbeiten mit naturnahem Ambiente auf höchstem Niveau.

Ob moderne Praxis, exklusives Büro oder stilvolle Kanzlei – diese Immobilie bietet ein einzigartiges Raumkonzept, das sowohl Sie als auch Ihre Klient:innen begeistern wird.

Auf rund 130,44 m² Nutzfläche erwarten Sie durchdacht geschnittene Räume, eine großzügige Loggia als Zugang zum repräsentativen Eigengarten sowie ein spektakuläres Atrium in einer der begehrtesten Lagen Dornbachs. Die Einheit wird schlüsselfertig übergeben. Je nach aktuellem Baufortschritt sind individuelle Anpassungen der Oberflächen und Ausstattung nach Absprache noch möglich – ideal zur Umsetzung Ihres maßgeschneiderten Nutzungskonzepts. 

Das nachhaltige Energiekonzept mittels Geothermie/Tiefenbohrungen, die hochwertige Ausstattung sowie die barrierefreie Ausführung runden dieses besondere Angebot perfekt ab.

Eckdaten

• Nutzfläche: ca. 130,44 m²
• Loggia: ca. 8,27 m²
• Atrium: ca. 16,77 m²
• Garten: ca. 131,39 m²
• Zimmer: 4
• Küche: Anschlüsse vorbereitet
• Badezimmer: 2, Walk-In Dusche & Badewanne
• WC: 3
• Ausstattung: Videogegensprechanlage, Fußbodenheizung, hochwertige Materialien
• Stockwerk: Erdgeschoss | barrierefrei
• Kellerabteil: Ja
• Kühlung: Naturkühlung
• Heiz-/Kühlsystem: Geothermie/Tiefenbohrungen

Highlights

• Großzügige Raumaufteilung: Lichtdurchflutet mit Zugang zur Loggia und Terrasse - Bodentiefe Fenster mit Blick in den Garten
• Privater Garten: Repräsentativ und ästhetisch
• Flexible Nutzung: Wasseranschlüsse für Küchen und/oder Waschbecken an zwei Positionen vorbereitet
• Badezimmer: Elegante Walk-In-Dusche, Badewanne
• Nachhaltigkeit: Geothermie mit Tiefenbohrungen, (160 m), CO2-arme Energieversorgung
• Zustand: Erstbezug nach Generalsanierung mit modernem Komfort

Kosten

• Kaufpreis: € 890.058,- zzgl. USt.
• Provision: 3% des Kaufpreises zzgl. USt.
• Betriebskosten: derzeit in Berechnung

Die vertragliche und grundbücherliche Abwicklung erfolgt durch die Trapichler Rechtsanwalts GmbH. Die Kosten belaufen sich auf 1,4% netto vom Kaufpreis zzgl. EUR 150,- Barauslagenpauschale und USt. Bei einer Fremdfinanzierung erhöhen sich diese Kosten um pauschal EUR 800,- netto zzgl. USt.

Für weitere Fragen rund um das Projekt steht Ihnen Herr DI Constantin Mayer exklusiv unter +43 670 1978445 oder do65@neutorreal.at zur Verfügung.

Wir dürfen gem. § 5 Maklergesetz darauf hinweisen, dass wir als Doppelmakler tätig sind und ein wirtschaftliches/familiäres Naheverhältnis zu unseren Auftraggebern besteht. Das wirtschaftliche Naheverhältnis ergibt sich aus regelmäßiger geschäftlicher Verbindung. Irrtum vorbehalten.

Hinweis: Die Visualisierungen zeigen KI-basierte Gestaltungs- und Nutzungsvarianten zur besseren Vorstellung, die tatsächliche Ausführung kann abweichen. Dargestellte Einrichtungsgegenstände sind nicht Teil des Kaufgegenstandes - für die Ausstattung des Kaufgegenstandes ist ausschließlich der Kaufvertrag maßgebend.

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Infrastruktur / Entfernungen

Gesundheit
Arzt <250m
Apotheke <500m
Klinik <1.500m
Krankenhaus <750m

Kinder & Schulen
Schule <1.250m
Kindergarten <500m
Universität <1.500m
Höhere Schule <2.750m

Nahversorgung
Supermarkt <500m
Bäckerei <500m
Einkaufszentrum <1.500m

Sonstige
Geldautomat <1.500m
Bank <1.500m
Post <500m
Polizei <1.750m

Verkehr
Bus <250m
U-Bahn <1.750m
Straßenbahn <250m
Bahnhof <1.500m
Autobahnanschluss <5.250m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap